주택임대차의 묵시적 갱신후 계약해지와 중개수수료

(주택임대차의 묵시적 갱신후 계약해지와 중개수수료)

주택임대차의 경우 계약기간이 만료되었지만 임대인과 임차인간에 아무런 약정이나 언급없이 임대차를 지속하고 있는 소위 자동 연장계약 상태에 있는 사람들이 많이 있죠. 법에서는 이 경우를 '묵시적 갱신'상태라 합니다. 부동산 임대차 법률문제에 있어서 가장 많이 문의하여 오는 경우입니다. 그 기간에 계약해지 하는 방법과 명도시 중개수수료 부담을 누가 해야 하는지에 대해서 아는 범위 내에서 설명드리겠습니다. 

첫번째로 묵시적 갱신후 임대인과 임차인이 주장할 수 있는 계약기간과 계약해지 방법에 대해 알아보겠습니다. 우선 주택임대차보호법 규정을 살펴보면, 

주택임대차보호법 제4조(임대차 기간등) 1) 기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만,임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.[개정 89.12.30, 99.1.21]

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 1) 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.[개정 99.1.21]

2) 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.[신설 99.1.21] 라고 규정되어 있습니다.

정리하면 임대차 계약기간은 2년으로 보며 다만  2년미만으로 정한 기간은 임차인에 한해서 그 기간의 유효함을 주장할 수 있다 라는 것입니다. 묵시적 갱신이 이루어진 경우는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되 그 기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 결국 묵시적 갱신 상태에서는 계약기간은 정해지지 않는 것으로 간주됩니다. 그런데 계약해지를 하려면 임차인은 가능하나 임대인의 해지는 가능하다는 조항이 법 어디에도 없습니다. 그 조항을 살펴보면

주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) 1)제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. 2) 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다. 라고 규정되어 있습니다. 이렇듯 임차인은 언제든 계약해지가 가능하며 3월후에 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야 하는 의무가 생깁니다. 반면 임대인의 계약해지 방법은 모호하기만 합니다. 주임법이 임차인을 보호하기 위한 법이란 것을 이 경우를 보면 확연해집니다. 혹자들은 민법 365조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고)의 2항2호를 근거로 계약해지를 할 수 있으며 6월후엔 효력이 발생한다고 보기도 합니다. 하지만 주임법은 민법의 특별법으로 민법에 우선하기 때문에 임대인의 계약해지 권한이 없다고 보는 것이 설득력이 있습니다. 결국 임차인은 언제든지 계약해지가 가능하고 3월후엔 보증금을 반환 받을 수 있지만 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다. 임대인은 전임대차와 동일한 조건의 계약기간을 지켜 계약해지를 할 수 있으리라 봅니다. 임대인의 입장에서는 억울하겠지만 자동 연장계약이 아니라는 증명을 서면으로 받아 놓는 것이 필요하다고 생각됩니다.

두번째로 묵시적 갱신후에 계약해지되어 명도를 하게되고 새로운 임차인이 들어오는 경우 임대차 중개수수료가 발생하게 되는데 얼마되지 않는 금액이지만 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이경우 임대인과 임차인 간 조정을 잘 하는 것도 중개사들의 몫이죠. 임대인이 명도요구를 했다면 당연히 임대인이 중개수수료를 부담해야 합니다. 하지만  임차인이 계약해지 통고를 하고 명도하는 경우라면 두가지 상황이 발생할 수 있습니다. 하나는 임차인의 계약해지 통고후 3월이 경과한 경우이고 또다른 하나는 계약해지통고후 3월이 지나지 않고 명도되는 경우입니다. 전자인 경우는 임대차기간이 종료되었기 때문에 새로운 임대차에 대한 중개수수료는 당연히 임대인이 부담해야 합니다. 후자인 경우는 아직 임대차가 종료되지 않았기 때문에 임차인이 부담해야 하지만 3월이 지나면 임대인이 부담해야 하는 의무가 있기 때문에 일반적으로 임대인과 임차인이 서로 조정하여 부담합니다. 하지만 이경우에도 임대인이 부담하는것이 옳다고 봅니다. 3월이라고 하는 기간은 임대인이 반환보증금을 돌려 주는데 필요한 준비 기간이며 임대인을 위한 기간이기 때문입니다.

 

 

 

 

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